LEG Immobilien SE
LEG.XETRA
Unternehmensprofil
Während andere Immobilienunternehmen bauen und verkaufen, sammelt LEG seit Jahrzehnten Wohnungen in Nordrhein-Westfalen — über 145.000 Stück, als würde man eine ganze Großstadt besitzen. Das Geschäftsmodell ist simpel: Mieten kassieren, Wohnungen aufwerten, Wert steigern. Die Gewinnmarge von 93% zeigt, wie profitabel es ist, wenn die Wohnungen erstmal da sind — fast alle Mieteinnahmen landen als Gewinn auf dem Konto.
Kennzahlen
Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV)
3,5
Die Aktie kostet nur das 3,5-fache des Jahresgewinns — normal sind bei Immobilienunternehmen 15-25, die Aktie wirkt also extrem günstig.
Gewinnmarge
92,7%
Von jedem Euro Mieteinnahmen bleiben 93 Cent als Gewinn übrig — bei den meisten Unternehmen sind es 5-15 Cent, zeigt die Macht des Vermietungsgeschäfts.
Kurs-Buchwert-Verhältnis
0,52
Die Aktie kostet nur die Hälfte dessen, was die Wohnungen laut Bilanz wert sind — entweder ein Schnäppchen oder die Bewertungen sind zu optimistisch.
Dividendenrendite
4,9%
LEG schüttet knapp 5% des aktuellen Aktienkurses als Dividende aus — deutlich mehr als die 2% bei DAX-Unternehmen im Schnitt.
Eigenkapitalrendite (ROE)
18,1%
Das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftet 18% Rendite pro Jahr — solide für Immobilien, wo 8-12% normal sind.
Stärken
- Cashflow-Maschine mit 92,7% Gewinnmarge: Einmal gekauft, sprudeln die Mieteinnahmen Jahrzehnte lang mit minimalen laufenden Kosten
- Fokus auf Nordrhein-Westfalen schafft lokale Marktmacht und Skaleneffekte — LEG kennt jeden Stadtteil und kann effizienter verwalten als kleine Konkurrenten
- Substanzwert-Sicherheit: Selbst wenn die Mieten stagnieren, stehen Wohnungen im Wert von 145.000 Einheiten hinter jeder Aktie
Risiken
- Mietpreisbremse und Regulierung können die Gewinnmarge von 93% schnell drücken — Politik entscheidet über künftige Mieterhöhungen
- Zinswende macht Immobilien weniger attraktiv: Steigende Zinsen bedeuten höhere Finanzierungskosten und sinkende Immobilienwerte
- Klumpenrisiko Nordrhein-Westfalen: Wirtschaftsabschwung oder Bevölkerungsrückgang in der Region trifft LEG voll
Bewertung
Mit einem KGV von 3,5 wirkt LEG extrem günstig — Vonovia handelt bei 25, Deutsche Wohnen lag vor der Übernahme bei 15-20. Das niedrige KGV könnte aber auch signalisieren, dass Anleger den aktuellen Rekordgewinn für nicht nachhaltig halten. Ein Kurs-Buchwert-Verhältnis von 0,52 bedeutet: Die Börse bewertet LEGs Wohnungen mit nur der Hälfte ihres Bilanzwerts.
Fazit
LEG bietet eine seltene Kombination aus hoher Dividendenrendite (4,9%) und günstiger Bewertung (KGV 3,5), aber Zinsanstieg und Regulierungsrisiken könnten die Traummargen schnell beenden.
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